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ゼロから始めた不動産投資生活

10年間で数億円を手にするまでの自虐的ドタバタ劇

不動産投資 北海道札幌事情 広告費編

 北海道も少しづつですが秋になりつつあります、gatsbyです!!(*'▽')

 

 さて、今日も不動産黒歴史に行きたいところですが、記事中に度々、登場する悪魔の

呪文、

 広告費!!

 について、先に説明しようと思います。

 ↓もう知っているよ、という方は暇つぶしにどうぞ♬ 

www.gatsby.website

 

  もし、皆さんが 札幌でアパート経営、不動産投資を始めようと思うならば、この項

目は避けては通れないと思います。

 広告費とは、簡単に言えば、大家さんが入居者を斡旋してくれた仲介業者に支払う

バックマージンです。

 いや、これだと正直すぎるので訂正します。('_')

 仲介業者は入居者を案内・紹介するために宣伝や広告を行います。それで、大家さん

は空室を埋めてくれた時にはその宣伝費を支払います、というお金を指します。呼び名

は色々ありますが、通称名は広告費が多いと思います。

 広告費の金額は、たぶん、他の地域では、それほど金額は高くないと思います。

 例えば、礼金の半分とか、せいぜい礼金をそのままぐらいだと思います。

 しかし、です!!

 大切な叫びなので大文字にしてみました。(*'▽')

 札幌では広告費の金額が家賃の、2か月~3カ月などはもう当たり前になりつつあり

ます。

 例えば4万円の家賃なら広告費が8万から12万円になります。

 その上、フリーレントなる大家虐めともとれるサービスも、もれなく付随させられた

りします。フリーレントとは、入居者の契約にかかるお金を少しでも抑えるために、始

めの1か月分の家賃をタダにしてあげる、大家には強烈なダメージ呪文です。(-_-;)

 そんなに出さなくても決まるだろう?騙されているんじゃないの?

 皆さん、そう思われるかもしれません。きっと、私でも皆さんと同じ立場なら、そう

言うに違いありません。

 その背景には、札幌のアパート乱立状況が関係してきます。

 札幌市は、北海道で一番大きい都市で、人口も毎年増え続けています。それを理由に

昔からアパート・マンション等が多く建てられてきました。そしてここ数年で、さらに

加速的に不動産投資という目的でアパート・マンションが新築されてきました。

 その状況は、入居希望者と貸したい大家のバランスを崩していきました。

 今まで黙っていても埋まっていたアパートは埋まらなくなり、家賃も下げざる負えな

くなっていきます。そうなると、やはり一人でも多くの人に部屋を案内してほしいと思

うのが大家としては当たり前なのではないでしょうか?

 それでも、新築や地下鉄駅に近い物件、人気エリアや進学校の学校区内などで、広告

費を1カ月で抑えられる物件も存在します。

 でも、大抵の大家は多くの広告費を支払った事があると思います。

 なぜなら、札幌には数万といわれる空室があります。そして、不動産営業マンは一日

に3組の案内が精いっぱいと言われ、その上、一人のお客に対して案内できる部屋数は

3部屋と言われています。要するに、

 3人×3部屋=9室

 これが繁忙期で、一人の営業マンが案内できる目安です。

 この中に、自分の空室を選んで案内してもらわなければなりません。

 で、どうするか?そして広告費です。

 まるで懐メロみたいな言い回しですが、ここ大事です。(*'▽')

 誰も好き好んで、広告費を払う大家はいません。不動産会社は基本、法に乗っ取って

お客さんから仲介手数料を1カ月頂いているんですから。(-_-;)

 でも、建前を除けば、実弾(現金)に叶う武器はありません。どんなに物件を案内す

る営業マンにお世辞や差し入れを入れても、高い広告費にはかないません。

 確かに情が厚く、義理堅い人もいます。しかし、営業マンにはノルマがあり、生活も

あります。同じような部屋なら1か月の広告費の部屋より3カ月の広告費の部屋を案内

してしまうのはしょうがない事です。

 ふう。ちょっと長くなりました。

 広告費に泣かされる大家、苦しむ不動産営業マン、

 次回、

 広告費の闇…………暴きます!!

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