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ゼロから始めた不動産投資生活

10年間で数億円を手にするまでの自虐的ドタバタ劇

gatsby的お金を残すためのアパート経営 基本編

不動産投資 基本

 

 おはようございます、gatsbyです(>_<)

 今日は、過去の不動産ドジッ子回顧録ではなく、アパートを買うにあたっての注目点

を書いていこうと思います。

 不動産投資をしている人にとって、アパートを買うためにチェックする一つに、物件

の「利回り」という物があります。

 (不動産経験者はスルーしてくださいね(>_<))

 利回りとは、

 一年間の家賃 ÷ 物件価格 ×100 

 で、出てくる数字をさします。これを「表面利回り」と言います。

 それと、もう一つ、「実質利回り」というのがあります。

 (一年間の家賃ー年間必要経費)÷ 物件価格×100 

 上記が「実質利回り」と呼ばれ、手に残るお金に大きく影響する数字です。

 年間経費とは、私の場合、確定分を計算します。不動産管理会社に払う管理費、共用

部分の電気代、火災保険料、固定資産税等です。修費を月々、みなし金額で計算に入れ

る人もいます。(月3万とか5万とか。建物の古さで金額は考えていきます)

 ふう。あまり数字や計算を羅列するのは好きじゃないんで、上手く書けなかったらご

めんなさい。(+_+)

 ここで例を挙げてみますね。

 gatsby君が3000万のアパートを買いました。一年間の家賃は300万で

す。年間経費は60万です。「表面利回り」と「実質利回り」を出してみましょう!

 これらの数字を当てはめてみます。

 300万÷3000万×100=10%

 この10%というのが「利回り」と言われる数字です。

 今度は「実質利回り」を出してみましょう。

 (300万ー60万)÷3000万×100=8%

 この8%というのが「実質利回り」と言われる数字です。

 単純に考えれば、年間10%のお金が入ってくれば、10年で元が取れる計算になり

ます。「実質利回り」でも8%なので12年半で元が取れる計算になります。

  (実際、そんな単純に回収はできません・・・・・。)

 世間で「利回り」と言えば、「表面利回り」を指します。なぜなら不動産会社は、ア

パートを売るためには少しでも「利回り」が高い方が売りやすいからです。

 ここまでが、基本です。

 実際にアパートを買った後の話もしましょう。

 例題の続きです。gatsby君はアパートを買うために、一割の頭金を入れて足り

ない2700万円を金利2%で15年ローンを組みました。

 銀行への年間のローン支払い=約208万とします。

 年間家賃300万ーローン208万=年間手残り92万(表面利回り)

 不動産屋は買う時に言います。

 「年間家賃からローンの支払いを引いても92万円も残りますよ。将来の私的年金にもなりますよ。」

 はい、そんな残りませんから!!

 書いてて、完全に一人ボケツッコミをかましました!!

 実際、浅はかな不動産営業マンは、新米投資家に平気でそう説明します。

 さっき書いた「実質利回り」でやってみましょう。

 年間家賃300万ーローン208万ー年間経費60万=年間手残り32万!!

 これでも突発的な修繕費や北海道でいえば除雪費、入居者を紹介してもらうための広

告費等がかかってくると、もうマイナスです!

 そして、あ~ら不思議、不動産屋の話から一気に手残りは60万も減り、破産大家の

出来上がりです!!

 その上、見落としがちなのは、年収が大幅に上がるということです。

 結構、勘違いされてる人が多いのが、銀行のローンの経費としての取扱いです。

 皆さんはローンを払っているのだから、それは経費だと思われがちですが、実質、

ローンの金利しか経費と認められません。

 例えば、年収400万の人が300万の家賃収入があったとします。金利は20万

だったとすると、単純計算ですが年収は680万になります。

 (もちろん、経費とか控除で年収は下がりますが、今は割愛します)

 上記の通り家賃収入は、ほぼ所得となり、サラリーの年収に上乗せとなります。その

おかげで年収は大幅に上がり、高くなった所得税と保険料を払う羽目になるのです。

 今日は説明がチョット長くなりすぎました。

 次回は、

 「お金が残るアパート経営」

 デス。

  

 ↓ 今日は説明文が長かった・・・・・できれば応援してね。


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